共有不動産問題相談センター ※ 旧【離婚専門】不動産・住宅ローン相談センター


共有不動産のトラブル

よくあるご相談

共有名義不動産の自己持ち分を売りたい

埼玉県在住のAさんからのご相談です。

Aさんは、長兄と親の相続で、実家の土地建物を所有(共有)しているが、Aさん自身は、その実家ではなく別の賃貸住宅で住んでいます。
Aさんは、今後実家に戻ることもないことから、現在の実家の土地建物の共有持ち分を処分し戸建て取得を考えていますが、実家売却にあたり、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。


問題点

  1. 第三者に売却処分はできるが、流通性は低く価格面では不利
  2. 第三者に売却処分できたとしても、長兄への影響(購入先との関係)が不安
  3. 長兄に買取請求もできるが、長兄の資金調達可否が問題
  4. 売却価格についての妥当性の検証

解決策

当社団は、Aさんからのご相談を受け、当社団の業務提携先である不動産会社と協働して、解決策を提示いたしました。
まず、売却にあたっては売買価格の適正価格を知る必要がありますし、また親族間での売買であることから、提携先不動産会社による価格査定書を手配し、税務面での問題をクリアした後、提携不動産会社がAさんと交渉。長兄には、Aさんは共有持ち分をリスクのある第三者に売却するより、長兄に買い取ってもらいたい旨を説明し、最終的に納得いたただくことができました。またAさんの買取資金の手配も提携不動産会社に依頼し金融機関の紹介を受け無事借り入れることができ無事共有持ち分の解決に結び付きました。

共有名義不動産の他共有者の持ち分を買取りし、自分名義にしたい

横浜市在住のBさんからのご相談です。

Bさんは、次男と親の相続で、実家の土地建物を所有(共有)しています。Bさん自身は実家に住んでいますが、次男は、その実家ではなく別の賃貸住宅で住んでいます。
Bさんは、将来の自身の相続のことを考えて、共有持ち分者である次男から持ち分を買取して自分名義にしたいと考えている。


問題点

  1. 次男に対する買取請求価格の妥当性の検証
  2. B自身の買取資金調達の目途
  3. Bと次男の直接交渉による感情化の虞れ

解決策

当社団は、Bさんからのご相談を受け、当社団の業務提携先である不動産会社と協働して解決をサポートしました。
まず、買取請求にあたっては、売買価格の適正価格を知る必要がありますし、また親族間での売買であることから、提携先不動産会社による価格査定書を手配し、税務面での問題をクリアした後、提携不動産会社がCさんと次男の意向を調整しました。
次男には、現状の共有関係状態の長期化は、双方にとってトラブルの原因になりかねないことを説明し、最終的に納得いただきました。また、Bさんの買取資金については、提携不動産会社の取引金融機関を紹介。スムーズに借入ができることとなり、共有持ち分トラブルを未然に回避することができました。

親の土地に建てたマイホーム さて将来の問題は?

所沢市在住のCさんからのご相談です。

Cさんは、親との同居を前提に、親の土地に銀行ローンを借りてマイホームを建てました。 しかし、その後相続が発生し親の土地は、次男、三男の共有の土地となり、銀行からは次男と三男の共有持ち分の担保提供と保証人とするよう要請されていますが、しかし、一方で次男と三男からは、持ち分買い取りの要請がきています。

問題点

  1. 次男、三男は甲銀行への担保提供と保証人を応諾するか
  2. 次男と三男の持ち分買取価格の妥当性
  3. Cの買取資金の調達目途

解決策

当社団は、Cさんからのご相談を受け、当社団の業務提携先である不動産会社と協働して持ち分買い取りに際する問題点整理をしました。
まず、買取価格の妥当性については、親族間の売買であることから不動産会社の査定書を手配し、価格の税務面をクリアした後、Cさん及び次男、三男と調整を行いました。
同時に、Cさんの買取資金調達については、提携不動産会社の取引金融機関を紹介し既存借入分を含め買取資金の融資を手配。早期の解決に結び付きました。


代襲相続をしたものの・・・

岐阜在住のDさんからのご相談です。

Dさんは、東京都内に住む祖父の相続に際して、祖父が所有していた23区内のアパートを、その三男である自身の親が亡くなっていたため、代襲相続をしました。現在は、兄のJをはじめ現時点で判明している地方に住む従兄弟ら総勢8名の共有持ち分関係になっています。
しかし、従兄弟ではあるが、元々親戚付き合いもなかったためか、なかなか本音で話し合える機会がありません。
Dさん自身は、共有持ち分を処分して現金での分配を希望はしていますが、他の相続人たちの意向は不明で、かつ地方在住のため、なかなか話し合いがつかない状態。賃料は入ってきているものの、固定資産税や修繕費などの費用が見込まれるため、早期の現金分配を望んでいる。


問題点

  1. 代襲相続を含めた相続人の確定
  2. 現金配分にかかる土地建物の評価額(売却価格の透明性)
  3. 相続人のうち誰が買い取るのか

解決策

当社団は、Dさんからのご相談を受け、業務提携不動産会社に委託し、まず対象相続人確定調査と相続分分配の意向確認を行った結果、相続人全員が現金分配を希望されていること、また入札による売却一任意向も確認されました。
早速売却活動の結果、相続人全員が希望する現金配分がスムーズに進めましたので、相続人全員に喜ばれました。

外国籍の方との共有名義不動産 相続時にどうすればいいか?

足立区在住のE(女性)さんからのご相談です。

Eさんは、5年前に中国籍のご主人と結婚し、足立区内にご主人名義でマイホームを購入しました。
しかし、昨年ご主人が亡くなったため、マイホームの相続手続をしなくてはならなくなりました。Eさん夫婦には子供がいなかったため、ご主人の母国にいるご両親、兄弟姉妹と話し合いをしなければならなくなりましたが、なかなか連絡もつかないため相続手続がストップした状態となっています。
Eさんとしては、ご主人が遺してくれたマイホームを処分し、実家の田舎に帰りたい意向。


問題点

  1. 海外にいる相続人の確定
  2. 相続分配の方法
  3. 相続人との交渉

解決策

当社団は、Eさんからのご相談を受け、業務提携先司法書士事務所に委託し、海外に在住する相続人確定調査と相続分分配の意向確認をいたしました。
残念ながら、中国には戸籍というシステムがないため相続人全員の確定はできませんでしたが、判明する相続人と相続放棄の意向確認がとれたので、疎明資料を法務局に提出し、不動産の名義をEさんに変更。早速、業務提携不動産会社に売却を依頼し、無事売却ができました。

子供がいない夫婦が不動産を共有しているが・・・

八王子市在住のFさんからのご相談です。

Fさんは、今年結婚25年の銀婚式を迎えましたが、子供がいないため、定年後は夫婦二人で老後を楽しもうと計画していました。
Fさんは、自分が亡くなってもマイホームは奥様に相続されるものだと思い込んで安心していたところ、ある時テレビ番組で子供のいない夫婦の相続についての特別番組があり、相続時にはFさんに兄弟がいる場合には、奥様と兄弟とがマイホームを共有になることが分かりました。
Fさんとしては、マイホームは奥様に確実に相続されるようにしたいと考えています。


問題点

  1. このままでは、Fさんの相続時にはマイホームは兄弟との共有関係となる
  2. Fさんの奥様が、今まで通りマイホームに確実に住み続けたいとの意向
  3. 2. の場合を想定して打てる対策は何か

解決策

当社団は、Fさんからのご相談を受けて、ファイナンシャルプランナー、業務提携司法書士、弁護士等と協働してFさんのご意向を確認した上で、Fさんが亡くなった後は、奥様が不動産を相続する内容で遺言を作成し公正証書としました。
これにより、Fさんの兄弟の遺留分は発生しないため、Fさんのマイホームは確実に奥様に相続することになりましたので、安心して長く住んでいただけることとなりました。

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